Una recente sentenza della Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale il divieto di pignoramento prima casa. Quando è possibile procedere all’esecuzione forzata?

È di pochi giorni fa (22 giugno 2021) la sentenza n. 128/21 con cui la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale il divieto di pignoramento prima casa. Il provvedimento era stato preso dal Governo, con il decreto Milleproroghe di fine 2020, e sospendeva le procedure esecutive dal 1° gennaio al 30 giugno 2021.

Ora, invece, tutte le procedure aventi ad oggetto la prima casa, che erano appunto state bloccate a causa della pandemia, possono riprendere il loro normale corso.

La Corte ha ritenuto “sproporzionato il bilanciamento degli opposti interessi del creditore e del debitore nelle procedure esecutive sull’abitazione principale. La sospensione delle procedure esecutive può essere contemplata dal legislatore solo a fronte di circostanze eccezionali e per un periodo di tempo limitato, e non già con una serie di proroghe, che superino un ragionevole limite di tollerabilità”.

Il periodo complessivo della sospensione delle procedure di pignoramento della prima casa è, infatti, divenuto di quattordici mesi, di cui l’ultimo semestre è ascrivibile alla disposizione censurata.

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È iniziato il 30 aprile 2020, poi la prima proroga ha esteso la sospensione fino al 31 dicembre 2020, mentre la seconda proroga ha ulteriormente differito tale termine al 30 giugno 2021. In questi mesi, compresi gli ultimi sei, tutti i procedimenti sono stati, quindi, rinviati dai Giudici ai mesi successivi.

Proroga stop riscossione cartelle esattoriali e pignoramenti

Nel frattempo c’è stata un’ulteriore sospensione delle attività di riscossione e pignoramento fino al 31 agosto. La macchina della riscossione ripartirà, dunque, dal primo settembre 2021.

Fino a questa data non si potranno notificare nuove cartelle ed altri atti della riscossione, avviare procedure di recupero dei debiti ed effettuare pignoramenti. Secondo quanto deciso dalla Corte Costituzionale questo, però, non vale per la prima casa.

Quando è possibile il pignoramento prima casa

Molti pensano che l’immobile adibito a prima abitazione non sia pignorabile perché considerato un bene essenziale. In realtà l’impignorabilità è una circostanza particolare.

La prima cosa da considerare è il titolare del credito. Se è l’Agenzia Entrate Riscossione esistono particolari limiti e condizione. Se, invece, si tratta di creditori privati (banca, finanziaria, condominio, fornitore) vale la regola generale della pignorabilità della prima casa.

In tema di pignoramento prima casa la legge a cui fare riferimento è il D.P.R. n. 602/1073 che, all’articolo 76 e seguenti, disciplina regole, limiti e condizioni dell’espropriazione immobiliare.

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In linea di massima la prima casa è, quindi, pignorabile tutte le volte in cui il debito è di natura privata. Quando per esempio il creditore è un istituto bancario o una finanziaria che ha erogato un prestito, la legge non prevede limiti e per il debitore non sussiste nessuna forma di tutela. Questo vale anche nel caso in cui i creditori sono familiari, controparti di processi che hanno vinto le cause o altri soggetti privati.

Non è previsto, poi, un limite minimo di debito a partire dal quale il pignoramento immobiliare è possibile. Anche in presenza di importi bassi, pertanto, il creditore può avviare tale procedura di esecuzione forzata. C’è tuttavia da considerare che un pignoramento immobiliare ha un costo vivo molto elevato e i tempi sono solitamente lunghi. Per avere informazioni su un soggetto e valutare la possibilità di avviare un’azione di recupero crediti è possibile fare delle Indagini Patrimoniali.

Contrariamente a quanto si crede, inoltre, non esiste alcun divieto di pignoramento della prima casa se in questa vive e risiede un bambino piccolo o un invalido. Né può aiutare il fatto che il debitore sia in difficoltà economiche tali da non riuscire ad acquistare un altro immobile o a pagare un affitto.

Per pignorare la prima casa è, ovviamente, necessario che il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo, ossia una sentenza, un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno, una cambiale o un contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio.

Quando non può essere pignorata la prima casa

La prima casa non può essere pignorata, se sussistono determinate condizioni, solo quando il creditore è Agenzia Entrate Riscossione, che agisce per il recupero dei crediti dello Stato o della Pubblica Amministrazione.

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È bene precisare che la legge stabilisce che ad essere impignorabile è l’unica abitazione del debitore, non la prima casa intesa come luogo di residenza. Per cui il pignoramento della prima casa non si può attuare se sussistono tutti insieme questi presupposti:

• l’immobile deve essere l’unico di proprietà del contribuente
• deve essere luogo di residenza del contribuente
• non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9
• deve essere accatastato a civile abitazione.

Se manca una sola di queste condizioni, anche l’Agente per la riscossione esattoriale può pignorare la prima casa. Se, per esempio, il contribuente ha una seconda casa o anche una quota, questa può essere pignorata. Lo stesso vale se ha una sola casa e l’ha data in affitto o ancora se vive in un immobile di lusso, come una villa.

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Ci sono poi altre condizioni affinché l’esattore possa procedere al pignoramento della prima casa:

• il debito deve superare 120mila euro
• il complesso dei beni immobili di proprietà del debitore deve essere superiore a 120mila euro.

Oltre al pignoramento, la legge italiana prevede che, in presenza di debiti complessivamente superiori a 20 mila euro, si possa iscrivere ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore nel quale egli risieda anagraficamente.

Pignoramento prima casa cointestata

Si può pignorare, infine, anche la prima casa cointestata al coniuge. Il pignoramento è fatto sull’intero immobile, con l’obbligo, alla divisione del prezzo, di restituire il 50% al coniuge non debitore.

Prima della vendita integrale del bene, il giudice valuta, però, se è possibile una divisione dell’immobile, ad esempio un frazionamento, con vendita solo di una parte e l’attribuzione dell’altra al comproprietario.