Il pignoramento immobiliare è una procedura attraverso la quale il creditore richiede la vendita dei beni immobili del debitore. Ecco le novità introdotte dalla Riforma Cartabia e cosa succede dopo l’espropriazione

Il pignoramento immobiliare è una procedura formale attraverso la quale il creditore richiede la vendita dei beni immobili del debitore, allo scopo di recuperare la somma dovuta. Si chiama così proprio perché ha ad oggetto beni immobili, quindi case, appartamenti, terreni.

Per poter essere effettiva, deve rispettare un iter preciso che si articola in diverse fasi (leggi qui). La normativa di riferimento in materia di pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del Codice di Procedura Civile, in particolare gli artt. da 555 a 598 c.p.c.

La procedura è piuttosto complessa e al pari di qualsiasi espropriazione “può avere luogo solo in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile” (art. 474 del c.p.c.).

Il titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, cambiali, ecc.) deve essere notificato al debitore insieme all’atto di precetto, un’intimazione al pagamento entro 10 giorni, che precede qualsiasi esecuzione (art. 480 c.p.c.).

Quando si tratta di prima casa il pignoramento si può eseguire solo quando il debito è di natura privata (banca, finanziaria, condominio, fornitore). La legge, in questi casi, non prevede limiti e per il debitore non sussiste nessuna forma di tutela. Se, invece, il titolare del credito è l’Agenzia Entrate Riscossione, che agisce per il recupero dei crediti dello Stato o della Pubblica Amministrazione, esistono particolari limiti e condizione (leggi qui).

Ci sono diversi modi per ottenere la cancellazione del pignoramento immobiliare: pagare integralmente il debito, accordarsi con il creditore per una sorta di saldo e stralcio, impugnare il pignoramento in Tribunale se ci sono valide ragioni.

Le novità introdotte dalla Riforma Cartabia

La Riforma Cartabia ha introdotto novità anche in materia di pignoramento immobiliare. Nella nuova formulazione dell’art. 559 c.p.c., la nomina contestuale di perito e custode ed il deposito della relazione informativa diventano a tutti gli effetti atti della procedura espropriativa. Inoltre, è prevista la redazione della perizia di stima e degli avvisi di vendita secondo modelli standardizzati.

Inoltre, custode giudiziario e delegati alle vendite diventano un’unica figura professionale. La Riforma delinea, così, la funzione della custodia giudiziale non più limitata alla conservazione immobiliare, ma orientata alla futura vendita.

Una delle principali novità della Riforma è, però, la vendita diretta del bene, introdotta all’art. 568 bis c.p.c. che al primo comma prevede la facoltà per il debitore di chiedere al Giudice dell’esecuzione di disporre, appunto, la vendita diretta dell’immobile pignorato.

Per farlo deve depositare l’istanza non oltre 10 giorni prima dell’udienza di vendita, insieme all’offerta di acquisto e alla cauzione. Anche in questo caso si svolge comunque l’udienza di vendita, in modo che il Giudice possa determinare il prezzo base.

Altro tentativo di snellimento della procedura di pignoramento immobiliare è quello che incide sulla disciplina dell’ordine di liberazione. La Riforma affida al custode giudiziario l’attuazione dell’ordine di liberazione dell’immobile pignorato, seguendo le disposizioni del giudice dell’esecuzione senza le formalità previste dagli artt. 605 e seguenti.

Egli non dovrà notificare in via preventiva il precetto di rilascio e il successivo preavviso di sloggio. Può, invece, procedere allo sgombero dei beni mobili, limitandosi a rispettare le direttive impartite dal giudice nell’ordine di liberazione.

Pignoramento immobiliare e vendita dell’immobile

Dopo tutto l’iter, inizia la vera e propria procedura di pignoramento: la casa è posta sotto l’amministrazione di un custode giudiziario nominato dal Tribunale. Di fatto, il debitore non può più disporre liberamente dell’immobile, anche se continua ad abitarci fino all’avvenuto passaggio di proprietà.

Una volta che l’immobile è stato pignorato, si pubblica così il bando di vendita, con lo scopo di informare i potenziali acquirenti della vendita dell’immobile, tramite asta giudiziaria.

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Il debitore, come già detto, può anche presentare un’istanza per la vendita diretta dell’immobile pignorato. Questo gli consente di vendere la casa direttamente a un terzo acquirente da lui contattato, senza dover passare per l’asta giudiziaria e, quindi, di ricavarne una cifra maggiore.

Prevedere i tempi di vendita di un immobile all’asta non è facile, considerato che spesso un immobile resta invenduto alla prima asta. Il codice di procedura civile prevede che, per ogni asta di vendita che va deserta, il Giudice dell’Esecuzione possa abbattere il prezzo base d’asta fino ad un quarto (cioè del 25%).

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Accade molto spesso che la casa non venga venduta. In questo caso ritorna al proprietario-debitore, che quindi non riesce a estinguere i propri debiti grazie alla somma ricavata dalla vendita della casa.

I creditori possono comunque decidere di avviare un nuovo pignoramento immobiliare per tentare un’altra volta la vendita della casa all’asta o procedere con altre forme di pignoramento.

Le indagini per individuare i beni immobili del debitore

Il giudice decide solo sul pignoramento, ma non si occupa di reperire o individuare i beni del debitore. È il creditore che deve effettuare tutte le indagini possibili al fine di individuare con esattezza se la controparte ha case, terreni agricoli, terreni edificabili, ecc.

Un pignoramento immobiliare ha un costo vivo molto elevato e i tempi sono solitamente lunghi. Per avere tutte le informazioni utili è, dunque, opportuno affidarsi a società investigative specializzate in indagini per il recupero del credito, come Revela, impegnata da anni in questo settore.

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Il personale esperto è in grado di effettuare, tanto sulle persone fisiche quanto su quelle giuridiche, una serie di analisi e approfondimenti incrociati, che permettono di avere un quadro completo circa la situazione patrimoniale del debitore.

Le operazioni di rintraccio possono essere anche molto complesse e richiedere la consultazione di specifici archivi, visure catastali e ipocatastali, per risalire ai beni immobili in possesso di un soggetto.

Rivolgersi a Revela significa avere il giusto supporto per rintracciare i beni del debitore e, quindi, avviare un’azione di recupero senza spreco di tempo e denaro.