Secondo la legge il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni. L’art. 599 c.p.c. stabilisce che il pignoramento immobile cointestato è possibile. Ecco come si procede

“Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il credito”: l’art. 599 c.p.c. stabilisce, quindi, che il pignoramento immobile cointestato è possibile.

Secondo la legge il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni. Nel caso di un bene in comproprietà l’eventuale pignoramento andrebbe, così, a ledere anche gli interessi del contitolare, estraneo alla situazione debitoria.

In questo caso il creditore è tenuto a notificare l’atto di pignoramento ad entrambi i comproprietari del bene e non solo al debitore, affinché sia messo al corrente dell’avvio della procedura esecutiva. L’iscrizione dell’ipoteca, invece, non deve essere comunicata né al debitore né al comproprietario.

È importante sottolineare che per legge sono previsti dei limiti quando l’abitazione in questione è la prima casa e il creditore è l’Agenzia Entrate Riscossione.

Quando è possibile il pignoramento prima casa

In questo caso bisogna considerare chi è il titolare del credito. Se si tratta di creditori privati (banca, finanziaria, condominio, fornitore) la prima casa può essere pignorata.

Se è l’Agenzia Entrate Riscossione esistono particolari limiti e condizioni. Innanzitutto, il debitore non deve possedere altri immobili (abitazioni, terreni, ecc.), neanche in quota. È bene precisare che la legge stabilisce che ad essere impignorabile è l’unica abitazione del debitore, non la prima casa intesa come luogo di residenza. Il pignoramento della prima casa, dunque, non si può attuare se sussistono tutti insieme questi presupposti:

• l’immobile deve essere l’unico di proprietà del contribuente
• deve essere luogo di residenza del contribuente
• non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9
• deve essere accatastato a civile abitazione.

Se manca una sola di queste condizioni, anche l’Agente per la riscossione esattoriale può pignorare la prima casa.

Pignoramento immobile cointestato

Il pignoramento immobile cointestato riguarda l’intero immobile e non solo la quota del debitore. L’espropriazione della quota inizia, quindi, con il pignoramento che, ovviamente, deve essere preceduto dalla notifica del titolo esecutivo e del precetto. All’udienza il giudice dovrà valutare e provvedere in ordine alle modalità di liquidazione della quota che appartiene al debitore. Si può, infatti, procedere in diversi modi:

• Vendita dell’immobile cointestato

In questo caso il bene è messo all’asta e venduto al miglior offerente nella sua totalità. Il ricavato è diviso tra il creditore e il comproprietario, con una percentuale pari al suo diritto di proprietà. In alternativa il comproprietario può pagare il debito per il quale è stato avviato il pignoramento, dopodiché, potrà a sua volta esigere la restituzione dei soldi versati.

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Altra ipotesi, può acquistare l’immobile all’asta. Questo, ovviamente, comporta il rischio di concorrere con altri acquirenti. Dinanzi a tale eventualità, il comproprietario-non debitore può trovare un accordo con il creditore, offrendosi di pagare la metà del valore di mercato dell’immobile (quella cioè del comproprietario debitore). A fronte di ciò, il creditore rinuncerà all’esecuzione forzata e all’ipoteca, liberando il bene dal pignoramento. All’accordo dovrà, però, partecipare anche il debitore che dovrà acconsentire a trasferire la propria quota al comproprietario che effettua il pagamento.

• Separazione della quota in natura

la legge stabilisce che, su istanza dei comproprietari stessi o del creditore procedente, il giudice provvede, se possibile, alla separazione in natura della quota spettante al debitore. In pratica, il tribunale verifica la possibilità di dividere l’immobile in due distinte parti, in modo da sottoporre all’asta giudiziaria solo una parte, coincidente con la quota del debitore.

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Nella pratica, se nessuna delle parti interessate, cioè il creditore o i comproprietari coinvolti, avanza richiesta di separazione della quota in questione, l’immobile è venduto nella sua interezza, così com’è. La divisione in natura è solitamente più frequente nel caso di divisione di terreni.

Pignoramento di un bene in comunione

Le stesse regole valgono anche nel caso la comproprietà riguardi un bene diverso e con più di due soggetti. Il creditore può, infatti, pignorare per intero un bene in comunione tra coniugi o in comproprietà tra più soggetti, anche se il debitore è uno solo di essi. L’esecuzione forzata di un bene in comunione legale è improcedibile se l’atto di pignoramento non è notificato e trascritto sia al debitore che agli altri comproprietari.