L’inquilino moroso produce non solo un danno economico, ma genera anche un problema pratico, quello di liberare il bene di proprietà. Ecco cosa fare e come prevenire il rischio

Quando si stipula un contratto d’affitto può capitare che si debba fare i conti con un inquilino moroso. Mancati pagamenti, insoluti e anche controversie possono creare, così, situazioni spiacevoli e complicate da gestire che non sono proprio rare.

Alcune associazioni di categoria, tra le quali l’A.N.A.I.P. (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti), stimano infatti che la quota di affitti non pagati annualmente in Italia ammonti a 1,2 miliardi di euro. Un proprietario su due, invece, denuncia almeno una mensilità che non è corrisposto dall’inquilino nell’arco di 12 mesi.

Il canone di locazione è il corrispettivo versato dal conduttore (inquilino) al locatore (proprietario) per poter godere del bene di proprietà del locatore stesso. Pretendere, quindi, il pagamento della quota d’affitto è un diritto e pagarla è un dovere, poiché tutto è ben disciplinato dalla legge.

Quando il canone pattuito non è pagato o si è in ritardo con i pagamenti il conduttore si pone, dunque, nella condizione di morosità (inquilino moroso).

La mora, nel linguaggio giuridico, indica difatti l’ingiustificato ritardo nell’adempimento di un’obbligazione. L’inquilino è considerato moroso anche quando la rata di affitto è corrisposta parzialmente. 

La morosità è stabilita e regolata dalla Legge 392/1978, e più precisamente dall’articolo 5, il quale stabilisce che il pagamento mancato della quota di affitto in un tempo massimo di venti giorni dalla data di normale scadenza prevista come da contratto, genera nel conduttore il diritto legittimato di chiedere al giudice la morosità del locatario.

Come sfrattare un inquilino moroso

Il mancato pagamento dell’inquilino non solo produce un danno economico, ma genera anche un problema pratico, quello di liberare il bene di proprietà. Non sempre si riesce a farlo in via stragiudiziale. Nella maggior parte dei casi è necessario ricorrere alle vie legali per sfrattare l’inquilino moroso e per obbligarlo ad abbandonare l’appartamento.

Lo sfratto può essere intimato con tempi diversi:

• nel caso delle locazioni ad uso abitativo, quando vi è il mancato pagamento di una sola mensilità, purché siano decorsi 20 giorni dal termine convenuto nel contratto per il pagamento del canone
• per le locazioni ad uso commerciale, l’inadempimento deve essere importante e va valutato di volta in volta dal giudice in base al ritardo, all’importo del canone di locazione e al numero di rate insolute.

Il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi i venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce quindi motivo di risoluzione del contratto. Nello stesso atto con cui viene intimato lo sfratto, il locatore può chiedere oltre al rilascio dell’immobile anche il pagamento dei canoni scaduti.

L’inquilino può, però, evitare lo sfratto se versa il canone prima dell’udienza, anche se il locatore ha già instaurato una procedura di sfratto.

L’intimazione di sfratto

Il locatore avvia il procedimento con un atto di intimazione e citazione, attraverso il quale intima al conduttore lo sfratto e lo cita in giudizio per la convalida. Se all’udienza di intimazione si presenta il solo locatore il giudice convalida lo sfratto.

L’inquilino può evitare lo sfratto pagando le somme per cui sussiste la morosità. Alla prima udienza può, però, chiedere al giudice la concessione di un termine per pagare. È il cosiddetto termine di grazia, massimo 90 giorni. La legge prescrive che tale concessione avviene quando l’inquilino si trova in stato di difficoltà. In questo caso si può stabilire anche un tempo maggiore, ma non superiore a 120 giorni.

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L’ordinanza di sfratto è immediatamente esecutiva, in quanto costituisce titolo esecutivo. Il locatore la deve notificare all’ex conduttore insieme all’atto di precetto per rilascio dell’immobile con il quale lo avverte che, nel caso in cui non rilasci l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, darà corso all’esecuzione forzata.

Decreto ingiuntivo per recuperare i soldi

Insieme all’ordinanza di sfratto, il giudice emette anche un decreto ingiuntivo, ossia un ordine di pagamento nei confronti dell’inquilino. Il locatore può chiedere il pagamento dei canoni scaduti, dei canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto e delle spese processuali.

Se il conduttore non dovesse adempiere, il locatore può procedere al pignoramento dei suoi beni.

Cosa fare per prevenire il rischio

Per prevenire i rischi e tutelarsi da queste fastidiose situazioni sarebbe opportuno valutare prima l’affidabilità e la solvibilità della persona a cui si vuole affittare il proprio immobile. Per conoscere la sua situazione economica ci si può rivolgere a società in possesso di licenza investigativa, in grado di reperire informazioni attendibili.

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Queste vanno dai dati anagrafici completi fino alla verifica dell’occupazione professionale e alla stima del reddito. Si può, inoltre, accertare la presenza di eventuali protesti o pregiudizievoli del futuro inquilino e la sua posizione debitoria, anche storica.

L’insieme di queste informazioni rivela un quadro generale della solvibilità dell’inquilino. I dati di valutazione dell’affidabilità sono utili sia ai privati sia alle imprese.